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Pourquoi réaliser un diagnostic immobilier ?

Le DDT (Dossier de Diagnostics Technique), permet d’informer le futur occupant sur la bonne fois du propriétaire et sur la conformité des normes en vigueur du bien vendu ou loué.

Il est obligatoire de réaliser un DDT avant toutes ventes ou locations. Le diagnostic immobilier est souvent demandé par le notaire ou l’agent immobilier. Quelques exemples de diagnostics obligatoires lors d’une vente ou d’une location : DPE (Diagnostic de performance énergétique), CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb), Etat parasitaire/Termites (Si arrêté préfectoral), Gaz et Electrique (Si installation de plus de 15 ans)

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DPE

diagnostic de performance énergétique

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LE DPE, UN DIAGNOSTIC PARTICULIÈREMENT IMPORTANT

Le DPE est un outil clé dans le secteur immobilier, évaluant la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un bien. Il attribue une classe énergétique, allant de A (très performant) à G (peu performant), et fournit des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique du bien.

Applicabilité du DPE :

  • Vente et Location : Obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en vente ou en location.
  • Types de Biens : Valable pour les habitations, bureaux, et bâtiments commerciaux.
  • Exceptions : Non requis pour les bâtiments occupés moins de 4 mois par an, les constructions temporaires, les monuments historiques, et certains bâtiments spécifiques.

 

Durée de Validité :

  • Le DPE reste valide pendant 10 ans.
  • Les DPE effectués avant le 1er juillet 2021 suivent des règles de validité ajustées :
    • Avant 2018 : Valables jusqu’au 31 décembre 2022.
    • Entre 2018 et 2021 : Valables jusqu’au 31 décembre 2024.
 

Importance du DPE dans les Transactions Immobilières :

  • Transparence : Le DPE doit être présenté lors des visites pour informer précisément les potentiels locataires ou acheteurs sur la consommation énergétique.
  • Publicité : La classe énergétique estimée doit figurer dans les annonces immobilières, avec une mention spéciale pour les classes F et G, indiquant une consommation énergétique excessive.
  • Futur de la Location : Les biens avec une classe énergétique F ou G seront bientôt exclus de la location.

ERP

état des risques et pollutions

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L’ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS POUR UNE TRANSACTION EN TOUTE TRANSPARENCE

L’état des risques et pollutions, ou ERP, est un document joint au dossier de diagnostic technique (DDT), et remis au futur locataire ou acheteur d’un bien situé dans une zone considérée à risques par arrêté préfectoral. Un lien d’accès à cet arrêté préfectoral, accompagné d’une cartographie, doit être mentionné dans l’ERP qui concerne les risques naturels, tels que les inondations, les mouvements de terrain, les risques miniers, les risques liés à des cavités souterraines, mais aussi les risques technologiques comme les explosions ou les pollutions.

Objectifs de l’ERP :

  • Information : Détaille les risques naturels, technologiques, miniers, et de pollution des sols, y compris le potentiel radon.
  • Transparence : Indique si le bien a été affecté par un sinistre ayant entraîné une indemnisation.

 

Contenu de l’ERP :

  • Risques Identifiés : Inclut les zones à risque selon l’arrêté préfectoral, avec un lien vers celui-ci et une cartographie associée.
  • Sinistres Antérieurs : Mentionne les sinistres passés ayant donné lieu à indemnisation.

 

Nouveautés et Obligations :

  • Mise à Jour : L’ERP inclura bientôt le risque de recul de trait de côte.
  • Accessibilité : Les informations pour réaliser l’ERP sont disponibles en mairie, en préfecture ou en ligne.
  • Durée de Validité : L’ERP est valide pour six mois.
  • Distribution : Un exemplaire de l’ERP sera obligatoirement remis au potentiel acquéreur lors de la première visite.

Audit Energétique

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un guide vers une meilleure efficacité énergétique

L’Audit Énergétique est une évaluation approfondie de la performance énergétique d’un bien immobilier, devenant une étape cruciale pour les propriétés les moins performantes, notamment celles classées F et G selon le DPE. 

Applicabilité de l’Audit Énergétique :

  • Vente de Maisons Individuelles : Obligatoire pour les maisons individuelles classées F ou G par le DPE depuis le 1er avril 2023.
  • Types de Biens : L’audit est limité aux maisons individuelles, les diagnostiqueurs n’étant pas habilités pour les immeubles, qui doivent être évalués par des cabinets de thermie ou des architectes.
  • Élargissement de l’Obligation : À partir du 1er janvier 2025, l’obligation s’étendra aux logements classés E, et dès le 1er janvier 2034, aux logements classés D.

Durée de Validité :

  • L’audit énergétique doit être réalisé lors de la mise en vente du bien et est valable jusqu’à la réalisation des travaux recommandés.

Importance de l’Audit Énergétique dans les Transactions Immobilières :

  • Rénovation Énergétique : Il fournit des recommandations détaillées pour des travaux de rénovation énergétique, permettant de transformer les “passoires énergétiques” en biens plus performants.
  • Information de l’Acheteur : L’audit donne au futur acquéreur une vision claire des améliorations possibles et des investissements nécessaires pour optimiser la performance énergétique du bien.
  • Responsabilité du Vendeur : En fournissant cet audit, le vendeur démontre son engagement envers une vente éthique et responsable, en ligne avec les attentes légales et environnementales actuelles.

Cet audit est plus qu’une simple évaluation ; il est un guide vers une meilleure efficacité énergétique et un confort amélioré pour les futurs occupants, tout en contribuant à la réduction de l’empreinte écologique globale.

GAZ

Diagnostic Gaz

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Diagnostic Gaz : Sécurité et Conformité des Installations

Le Diagnostic Gaz est une évaluation cruciale de la sécurité des installations gaz dans un bien immobilier. Il identifie les équipements obsolètes, les anomalies et les risques associés tels que l’intoxication, l’incendie ou l’explosion. Ce diagnostic est un gage de tranquillité pour les propriétaires et les occupants, assurant que les installations gaz répondent aux normes de sécurité actuelles.

Cadre Législatif :

  • Vente : Régi par les articles L271-4 à L271-6 et L134-6 du Code de la construction et de l’habitation, avec une validité de 3 ans.
  • Location : Imposé par la loi ALUR (24 mars 2014), valable 6 ans.

Évolution Réglementaire :

  • Extension aux Locations : Initialement réservé aux ventes, le diagnostic gaz s’étendra bientôt aux locations, pour les installations de plus de quinze ans.

Objectifs du Diagnostic :

  • Sécurité : Assurer la sécurité des occupants en vérifiant 120 points de contrôle, de la ventilation au raccordement.
  • Prévention : Prévenir les risques d’intoxication, d’asphyxie ou d’explosion.


Procédure de Diagnostic :

  • Professionnel Certifié : Doit être effectué par un expert certifié pour garantir la conformité.
  • Intervention du Diagnostiqueur : Peut suspendre l’alimentation en gaz si nécessaire pour la sécurité.

Plomb

Diagnostic Plomb

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Diagnostic Plomb : Prévention et Sécurité dans l’Immobilier Ancien

Le diagnostic plomb, ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), est une démarche préventive essentielle pour identifier la présence de plomb dans les peintures des biens immobiliers anciens. Ce métal lourd, utilisé massivement avant 1949, représente un risque sanitaire majeur, notamment pour les populations vulnérables comme les enfants et les femmes enceintes. Le CREP s’inscrit dans une logique de protection de la santé publique et de responsabilité environnementale.

Cadre Réglementaire :

  • Obligation Légale : Requis pour tous les biens à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
  • Norme de Référence : Conforme à la norme NF X 46-030 d’avril 2008.
 

Enjeux de Santé Publique :

  • Risques d’Intoxication : Le plomb peut causer de graves problèmes de santé, d’où l’importance de détecter sa présence.
  • Protection des Occupants : Le CREP vise à prévenir les risques d’intoxication par le plomb, en particulier chez les individus les plus sensibles.
 

Procédure du Diagnostic :

  • Identification : Le CREP détecte les traces de plomb dans les peintures et revêtements.
  • Seuil de Sécurité : Un seuil de 1mg/cm² est établi ; au-delà, des mesures correctives sont nécessaires.
 

Implications pour les Propriétaires :

  • Vente et Location : Le diagnostic plomb est impératif pour la transaction de biens concernés.
  • Mesures Correctives : En cas de dépassement du seuil, des travaux doivent être entrepris pour éliminer le risque.

Amiante

Diagnostic Amiante

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Diagnostic Amiante : Une Étape Clé pour la Sécurité des Bâtiments Anciens

Le diagnostic amiante est une procédure réglementaire incontournable pour les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1997, date marquant l’interdiction de l’usage de l’amiante dans les constructions neuves. Ce diagnostic vise à identifier la présence d’amiante, un matériau autrefois courant mais aujourd’hui reconnu pour sa toxicité et les risques sanitaires qu’il représente.

Cadre Réglementaire :

  • Référence Normative : S’appuie sur l’arrêté du 12 décembre 2012.
  • Inclusion dans le DDT : Les résultats sont intégrés au Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) lors d’une vente.
 

Types de Diagnostics Amiante :

  • Vente : Un diagnostic amiante avant vente est obligatoire.
  • Location : Le Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) est requis pour les locations.
  • Immeubles Collectifs : Le Diagnostic Technique Amiante (DTA) concerne les parties communes et certaines parties privatives.
 

Prévention des Risques :

  • Travaux et Démolition : Des diagnostics spécifiques, tels que le Diagnostic Amiante Avant Travaux (DAAT) ou le Diagnostic Amiante Avant Démolition (DAAD), sont nécessaires pour protéger les travailleurs.
  • Liste C : Ces diagnostics se basent sur la liste C et d’autres matériaux repérés.
 

Évolution des Pratiques :

  • Désamiantage : Une campagne de désamiantage a été lancée pour éliminer l’amiante des bâtiments anciens.
  • Obligation pour les Propriétaires : Les propriétaires de biens antérieurs à 1997 doivent réaliser ce diagnostic avant toute transaction.
 

Implications pour les Transactions Immobilières :

  • Sécurité des Occupants : Le diagnostic amiante assure que les occupants ne sont pas exposés à des risques d’intoxication.
  • Conformité Réglementaire : Il garantit que les propriétés respectent les normes de sécurité actuelles.

ÉLECTRICITÉ

Diagnostic Électrique

Diagnostic Électrique : Assurer la Sécurité des Installations

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Le diagnostic électrique est une évaluation rigoureuse de l’installation électrique d’un bien immobilier, essentielle pour garantir la sécurité des occupants. Encadré par la norme XP16-600, ce diagnostic est un passage obligé pour les logements dont l’installation a plus de 15 ans.

Cadre Normatif et Obligations :

  • Norme XP16-600 : Fournit le cadre réglementaire pour le diagnostic.
  • Validité : Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans pour les ventes et de 6 ans pour les locations.
 

Portée du DIAGNOSTIC :

  • Habitations : Concerne exclusivement les biens immobiliers résidentiels.
  • Exclusions : Ne s’applique pas aux locaux commerciaux, industriels ou bureaux.
 

Procédure de Diagnostic :

  • Expertise Professionnelle : Réalisé par un diagnostiqueur certifié qui examine jusqu’à 90 points de contrôle.
  • Rapport Détail : Les résultats sont consignés dans un rapport remis au propriétaire.
 

Implications pour les Propriétaires :

  • Sécurité Optimisée : Bien que non obligatoire, la correction des anomalies est conseillée pour sécuriser le bien.
  • Valorisation du Bien : Une installation électrique conforme augmente les chances de réussite d’une transaction immobilière.
 

Évolutions à Venir :

  • Extension aux Locations : Le diagnostic électrique sera exigé pour les locations dans un futur proche, suivant les mêmes critères que pour la vente.

Parasites

Diagnostic Mérule, termites…

Diagnostic Parasitaire : Protéger Votre Bien des Termites et Autres Nuisibles

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Le diagnostic parasitaire est un contrôle essentiel pour tout bien immobilier situé dans une zone à risque. Il permet de détecter la présence de termites et d’autres organismes nuisibles, tels que les champignons lignivores, qui peuvent compromettre l’intégrité structurelle d’une habitation.

Cadre Réglementaire :

  • Zones à Risque : Identifiées par arrêté préfectoral et consultables via les sites officiels ou spécialisés comme « termites.fr ».
  • Validité du Diagnostic : Le diagnostic termites est valide pour 6 mois et doit être actualisé pour la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.
 

Enjeux du Diagnostic :

  • Diagnostic Termites : Cible spécifiquement les zones infestées par les termites.
  • Diagnostic Mérule : Vise à repérer la mérule, un champignon destructeur, pour prévenir les dommages structurels.
 

Procédure de Diagnostic :

  • Expertise Professionnelle : Réalisé par un diagnostiqueur certifié qui fournit des conseils pour le traitement approprié.
  • État Parasitaire : Inclut la recherche de divers parasites bois tels que les capricornes et coléoptères.
 

Implications pour les Propriétaires :

  • Prévention : La détection précoce permet d’éviter des dégâts importants et coûteux.
  • Conseils Pratiques : Les recommandations du diagnostiqueur aident à traiter et à protéger le bien contre les infestations futures.

Superficie

Mesurage Carrez et Boutin 

Mesurage Loi Carrez et Loi Boutin : Précision et Conformité

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Le mesurage de la superficie privative, régi par la loi Carrez de décembre 1996, et le mesurage de la surface habitable, issu de la loi Boutin, sont deux diagnostics immobiliers essentiels. Ils garantissent la transparence et la protection des acquéreurs et locataires en fournissant une mesure fiable de la superficie d’un bien immobilier.

Loi Carrez : Superficie Privative

  • Application : Vente de biens en copropriété (verticale et horizontale).
  • Objectif : Assurer l’exactitude de la superficie privative mentionnée lors de la vente.
  • Validité : Le propriétaire doit fournir ce diagnostic sans obligation de recourir à un professionnel certifié.
  • Précision : Une erreur supérieure à 5% de la surface réelle peut entraîner des conséquences légales.
 

Loi Boutin : Surface Habitable

  • Application : Location de biens immobiliers non meublés utilisés comme résidence principale.
  • Objectif : Indiquer la surface habitable exacte dans le bail et, depuis la loi ALUR, également dans la promesse de vente.
  • Exclusions : Ne concerne pas les logements meublés, locations saisonnières, ni les résidences secondaires.
 

Calcul de la Superficie :

  • Méthodologie : Déduction des surfaces non habitables (murs, cloisons, embrasures, etc.) de la surface de plancher.
  • Particularités :
    • Loi Carrez : Inclut les combles non aménagés.
    • Loi Boutin : Exclut les combles non aménagés.

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